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不動産投資

【不動産投資】アパート1棟購入までにしたことの記録

不動産賃貸業、いわゆる不動産投資を始めたので、その記録をブログに残していきます。

できる限り物件検討から実際の購入完了までこの記事1つで流れを把握できるように構成していますので概要を掴みたい方にピッタリかと思います。

この記事の対象読者

不動産投資を検討している会社員

不動産投資を考え始めたきっかけ

まず、私が不動産投資を始めたきっかけですが、現在会社員なので給与所得以外の収入を作りたかったというのが一番大きいです。

なぜ給与所得以外の収入を作りたいかというと、会社員をしていると本当に鬱とかになりかけたり、辛い環境に陥るケースに陥ってしまう可能性も考えられます。そういった時に備えて「会社を辞めてもすぐには困らない状態」を作っておきたいと思ったからです。

不動産の購入までの流れ

今回が初回の購入となった私の物件購入までの流れを細かく示すと以下のようになります。

  1. 不動産仲介業者を探して選定
  2. 自分の属性を知る
  3. 自分の属性で購入可能な条件に絞り物件情報を見ていく
  4. 購入可能な物件を不動産仲介業者の担当者と見学しに行く
  5. 購入検討
  6. 申込
  7. 融資面談
  8. 融資&購入契約締結

各項目を順番に説明していきます。

①不動産仲介業者を探して選定

自分の住んでいる首都圏をエリアとしている収益物件を扱う不動産仲介業者をネットで探しました。

あと楽待健美家というサイトに登録してそこで気になる物件があったら物件資料を申請し仲介業者さんから返信が来てそこからいくつかの業者さんと面談をしました。

私の注意した点は押し売りをしてこないところを選ぶことです。

少なくともネットの検索ワードに「業者名 評判」と入れて悪評がすでに出ているところは面談に行くだけ時間の無駄になる可能性が高いので候補から除きました。

顧客の利益を考えられず、会社利益至上主義の会社はそもそも信用できません。仲介業者さんとのつながりは長期に渡ることが多いのでここの見極めは時間をかけて良いと思います。

1つではなく2つの仲介業者をメインとして選び、物件案内メールが来るようになるのでその問い合わせをしたり、などやり取りをはじめました。

②自分の属性を知る

自己資金で物件を一括購入できない大半の方は銀行からの融資を受けるのが一般的です。

ただ、そもそも現在の不動産市況では会社員でも高収入でないと融資を受けること自体が難しいです。自身が融資を受けれる属性なのか、を直接銀行に問い合わせる、もしくは仲介業者経由で銀行に打診をしてみましょう。

年収が低くても融資が受けれる宣伝を行ってるところもありますが大抵は融資条件が厳しくなるので高年収になるまでは不動産投資は控えた方が良いとおもいます。

③自分の属性で購入可能な物件に絞り自分の購入条件を絞る

目当ての物件を現金一括購入をできる資金がなければ基本的には融資が必要になります。

その場合は自分で探してこの物件いいなと思っても、そもそも融資が下りない物件だと、現地へ向かったり等、細かく物件の内容を精査する時間が無駄になります。

ですので②で自分の属性を把握するというのはここで意味を持ってくるのです。

 

自分の購入条件を絞る

金融機関の融資が下りる≠安心な物件なので自分である程度購入条件を考えておく必要があります。

予算と利回り、路線価、築年数、建築様式(木造・RC等)辺りは決めておいたほうが良いと思います。

④購入可能な物件を不動産仲介業者の担当者と見学しに行く

融資が降りるであろう物件が見つかったら次は内見しに行きましょう。

空き部屋がある物件は中まで見れますが、満室物件の場合も必ず初心者は現地へ行くことをお勧めします。現地で素人では分からない観点、修繕がどのくらいかかりそうか、後で周囲の家と揉めるような点がないか、入居のつきやすさ等を聞いてみましょう。

物件のデメリットについても隠さず教えてくれる業者か見極めるのが大事だと思います。

どんな物件でも良くないところというのがあるのでそれを必ず聞き出しましょう。

⑤購入検討

融資の出る物件で購入してもよさそうな物件が見つかったら詳細に調べましょう。

周囲の物件相場との比較。

SUUMOなどのサイトで近い物件の条件で検索してみましょう。

見るポイント
  1. 家賃が逸脱していないか、同じ条件で購入を考えている物件の家賃が相場と同じかそれ以下になっていることを確認します。
  2. その地域の空室率をみます。似た条件で即入居の部屋が検索結果に多く出る場合は、かなり競争が激しい地域ということが分かるかと思います。
  3. キャッシュフローをシミュレーションする。あくまで目安程度ですが、修繕費等のマイナスは少し多めに見て保守的に作成しましょう。

⑥購入申込

⑤で調べた結果、購入の意思が固まったら購入申込書を提出します。

私の場合はこんな感じで提出しました。注意点としては、購入意欲が曖昧な際は申込みしないほうが良いです。法的拘束力はないので契約する前はやっぱりやめた!ってことはできるのですが業者から相手にされなく恐れがあります。また一から信頼できる不動産仲介業者を探すところからになります。

⑦融資面談

購入申込が通ったら、次は金融機関に融資の申込をします。

住民票や収入証明書、確定申告書など各種資料を要求されるのでそれらを提出したあと、融資面談をします。

実際に本決まりになる前に融資条件(融資額、期間、金利)が提示されるので吟味し、それでよければ面談に進みます。

私の場合はコロナ禍だったということもあり全て完全にリモートで面談まで行い、銀行の担当者とは一度も顔を合わせることはありませんでした。(その分電話はたくさんしましたが)

面談後、1週間ほどで審査完了の連絡が入り、融資実行日を確認しました。

⑧売買契約締結、融資・決済実行

融資が確定したら、つぎは売買契約を締結します。ドラフトが事前に仲介業者から送られてくるので、中身を入念に確認し、疑問点があれば遠慮なく質問し解消しておきましょう。

融資の実行日は所有権の移転日とすることが多いので購入金額と融資金額との間に不足分がある場合は売り主への支払いも必要です。登記費用などの司法書士への支払い、仲介手数料も同日に決済を行いました。

 

まとめ

以上が物件検討から実際の購入完了までの主な流れになります。私の実体験をもとに記載しているので、ケースバイケースで異なる部分もあると思いますが概要としてはカバーできているかと思います。

上記と並行して行っていたこととしては、不動産投資系の本を読んで疑問に思ったことや不明点を仲介業者さんに質問するようにしていました。